Invertir en bienes raíces es una de las estrategias más populares para generar ingresos pasivos y proteger el patrimonio. Sin embargo, no todas las propiedades son rentables: la clave está en analizar los números.
Introducción
En este artículo aprenderás a calcular las métricas esenciales para evaluar si un inmueble es una buena inversión: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash flow, plusvalía y ROI.
¿Cómo saber si una propiedad es una buena inversión inmobiliaria?
Antes de comprar un inmueble, es fundamental hacer un análisis financiero objetivo. Muchos inversores principiantes se dejan llevar por la intuición o la ubicación, pero sin números claros es fácil cometer errores costosos.
Las siguientes métricas son las más utilizadas en el mundo de la inversión inmobiliaria.
Rentabilidad bruta: el primer filtro
La rentabilidad bruta es el punto de partida para evaluar un inmueble. Indica el porcentaje de retorno anual en función de los ingresos por alquiler frente al precio de compra.
Fórmula: Rentabilidad bruta=Ingresos anuales por alquilerPrecio de compra×100Rentabilidad\ bruta = \frac{Ingresos\ anuales\ por\ alquiler}{Precio\ de\ compra} \times 100Rentabilidad bruta=Precio de compraIngresos anuales por alquiler×100
Ejemplo:
- Piso de 120.000 €
- Alquiler mensual: 700 € → 8.400 €/año
- Rentabilidad bruta = 7%
👉 Si este valor es muy bajo (menos del 4%), es probable que la inversión no sea interesante.
Rentabilidad neta: la rentabilidad real después de gastos
La rentabilidad neta es mucho más precisa porque descuenta gastos como comunidad, impuestos, seguro y mantenimiento.
Fórmula: Rentabilidad neta=Ingresos anuales−Gastos anualesPrecio de compra×100Rentabilidad\ neta = \frac{Ingresos\ anuales – Gastos\ anuales}{Precio\ de\ compra} \times 100Rentabilidad neta=Precio de compraIngresos anuales−Gastos anuales×100
Ejemplo:
- Ingresos: 8.400 €/año
- Gastos: 1.500 €/año
- Rentabilidad neta: 5,75%
👉 Este cálculo refleja la ganancia real que puedes esperar del inmueble.
Cash flow: ¿el piso se paga solo?
El cash flow mide el dinero que queda libre cada mes después de cubrir todos los gastos, incluida la hipoteca.
Fórmula: Cash flow=Ingresos mensuales−Gastos mensualesCash\ flow = Ingresos\ mensuales – Gastos\ mensualesCash flow=Ingresos mensuales−Gastos mensuales
Ejemplo:
- Ingresos: 700 €/mes
- Gastos + hipoteca: 525 €/mes
- Cash flow: +175 €/mes
👉 Una propiedad con cash flow positivo es sostenible y no supone una carga financiera.
Plusvalía: la revalorización con el tiempo
La plusvalía inmobiliaria es el aumento del valor del inmueble con el paso de los años.
Ejemplo:
- Compra: 120.000 €
- Venta tras 5 años: 150.000 €
- Plusvalía: 30.000 €
👉 Factores como ubicación, infraestructuras y rehabilitación del barrio influyen directamente en la plusvalía.
ROI: la visión global de la inversión
El ROI (Return on Investment) es la métrica más completa porque combina ingresos por alquiler, plusvalía y gastos en relación con tu inversión inicial.
Ejemplo:
- Inversión inicial: 30.000 € (entrada y gastos)
- Ganancia total (alquiler + venta): 64.500 €
- ROI = 215% en 5 años
👉 El ROI permite comparar diferentes oportunidades de inversión y medir la rentabilidad global.
Conclusión
Antes de lanzarte a comprar un inmueble, asegúrate de calcular estas métricas:
- Rentabilidad bruta → filtro inicial.
- Rentabilidad neta → ganancia real tras gastos.
- Cash flow → sostenibilidad mes a mes.
- Plusvalía → beneficio a largo plazo.
- ROI → visión total de la inversión.
Dominar estos indicadores te permitirá tomar decisiones inteligentes, minimizar riesgos y maximizar tus beneficios en la inversión inmobiliaria.
