El cash flow (flujo de caja) es la cifra que realmente te dice cuánto dinero entra en tu bolsillo cada mes o año por una propiedad después de pagar todos los gastos y la deuda. Mientras que rentabilidades y plusvalías son útiles, el cash flow determina la sostenibilidad inmediata de una inversión.
Introducción
A continuación tienes una guía práctica y clara para calcularlo, con fórmulas sencillas, un ejemplo numérico paso a paso y consejos para mejorarlo.
Fórmulas básicas (la base)
Usa estas dos fórmulas principales:
1) Ingreso bruto anual
Ingreso Bruto Anual=Renta mensual×12Ingreso\ Bruto\ Anual = Renta\ mensual \times 12Ingreso Bruto Anual=Renta mensual×12
2) Cash flow (anual)
Cash flow anual=NOI−Servicio de la deudaCash\ flow\ anual = NOI – Servicio\ de\ la\ deudaCash flow anual=NOI−Servicio de la deuda
donde NOI=Ingreso efectivo anual−Gastos operativos anualesNOI = Ingreso\ efectivo\ anual – Gastos\ operativos\ anualesNOI=Ingreso efectivo anual−Gastos operativos anuales
(INGRESO EFECTIVO = Ingreso bruto anual − Vacancias/periodos sin alquiler)
Paso 1 — Calcula el ingreso bruto y el ingreso efectivo
- Toma la renta mensual prevista.
- Multiplica por 12 para obtener el ingreso bruto anual.
- Resta meses de vacancia estimados (p. ej., 1 mes al año) para obtener el ingreso efectivo anual.
Ejemplo (parte A — digitado paso a paso):
- Renta mensual = 700 €.
- Ingreso bruto anual = 700 × 12 = 8.400 €. (7×12 = 84 → añadir dos ceros → 8.400)
- Vacancia = 1 mes = 700 €.
- Ingreso efectivo anual = 8.400 − 700 = 7.700 €. (8.400 − 700 = 7.700)
Paso 2 — Suma los gastos operativos anuales
Incluye: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, suministros incluidos, fondo de reparaciones y otros. Desglosa y suma.
Ejemplo (parte B — suma digitada):
- IBI = 300 €
- Comunidad = 600 €
- Seguro = 200 €
- Mantenimiento/reserva = 500 €
- Gestión (10% del ingreso efectivo) = calculamos 7.700 × 0,10 = 770 € (7.700 × 1/10 = 770)
Suma gastos:
300 + 600 = 900.
900 + 200 = 1.100.
1.100 + 500 = 1.600.
1.600 + 770 = 2.370 € (total gastos operativos anuales).
Paso 3 — Calcula el NOI (Net Operating Income)
NOI=Ingreso efectivo anual−Gastos operativos anualesNOI = Ingreso\ efectivo\ anual – Gastos\ operativos\ anualesNOI=Ingreso efectivo anual−Gastos operativos anuales
Ejemplo (parte C):
NOI = 7.700 − 2.370 = 5.330 €.
(7.700 − 2.300 = 5.400 → 5.400 − 70 = 5.330)
Paso 4 — Calcula el servicio de la deuda (deuda anual)
Si tienes hipoteca, calcula cuánto pagas al banco al año (intereses y, si procede, amortización). Hay dos maneras comunes:
- Interés-only (solo intereses): fácil de calcular.
- Amortización (cuota que incluye capital + intereses): más alta pero reduce principal.
Para el ejemplo usamos interés-only para claridad.
Ejemplo (parte D — digitado):
- Precio compra = 120.000 €
- Entrada 20% = 120.000 × 0,20 = 24.000 € (120.000 × 2 = 240.000 → ÷100 = 2.400 → *10 = 24.000).
- Préstamo = 120.000 − 24.000 = 96.000 €.
- Tipo anual (interés) = 4% → 96.000 × 0,04 = 3.840 €. (96.000 × 4 = 384.000 → ÷100 = 3.840)
- Servicio de la deuda anual (interés-only) = 3.840 €.
- Servicio mensual = 3.840 ÷ 12 = 320 €.
(Si tu hipoteca es amortizable, la cuota mensual será mayor; usa la calculadora del banco para la cifra exacta.)
Paso 5 — Calcula el cash flow anual y mensual
Cash flow anual=NOI−Servicio de la deudaCash\ flow\ anual = NOI – Servicio\ de\ la\ deudaCash flow anual=NOI−Servicio de la deuda
Ejemplo (parte E — cálculo final):
Cash flow anual = 5.330 − 3.840 = 1.490 €.
(5.330 − 3.800 = 1.530 → 1.530 − 40 = 1.490)
Cash flow mensual = 1.490 ÷ 12 = 124,17 € (aprox.).
(12 × 124 = 1.488 → resto 2 → 1.490/12 ≈ 124,1666… → 124,17)
Así: tras pagar todos los gastos operativos y los intereses, te quedan ~124,17 € al mes netos.
Interpretación: ¿es suficiente ese cash flow?
Un cash flow positivo significa que la propiedad no te costará dinero cada mes. Pero el número debe cubrir tu objetivo: amortización de capital, ahorro para imprevistos, y compensar el riesgo. Muchas personas buscan cash flows que cubran cuotas y dejen un margen razonable (100–300 €/mes o más, según perfil).
Consejos prácticos para mejorar el cash flow
- Reducir vacancia: buen marketing y seleccionar inquilinos fiables.
- Aumentar renta con mejoras razonables: cocina/baño o servicios incluidos.
- Reducir gastos: renegociar seguros, comparar suministros y bajar comisiones de gestión.
- Refinanciar la hipoteca: mejores tipos o plazos pueden reducir la cuota.
- Reservas para capex: aparta un % para reformas y evita sorpresas.
Conclusión
Calcular el cash flow es esencial y sencillo si sigues los pasos: ingresos → gastos operativos → NOI → deuda. Usa el ejemplo como plantilla y ajusta tus cifras reales. Un cash flow positivo es señal de que la inversión puede ser sostenible; mejorar la ocupación, controlar gastos y optimizar la financiación son las palancas para aumentarlo. ¿Quieres que te pase esta plantilla en Excel para que la uses con tus números?
