Al invertir en el mercado inmobiliario, una de las primeras decisiones que debe tomar un propietario es qué tipo de alquiler aplicar: ¿turístico o tradicional?
Introducción
Ambas modalidades pueden ofrecer rentabilidad y estabilidad, pero su funcionamiento, riesgos y obligaciones son muy distintos. Mientras el alquiler turístico promete ingresos elevados en poco tiempo, el tradicional ofrece seguridad y menor esfuerzo de gestión.
En este artículo te explicamos las ventajas, desventajas y diferencias fiscales entre ambos modelos para que elijas el que mejor se adapta a tu perfil de inversor.
1. Qué es el alquiler turístico y qué es el alquiler tradicional
a) Alquiler turístico
El alquiler turístico o vacacional consiste en arrendar un inmueble por cortos periodos de tiempo, normalmente a visitantes o viajeros, a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
Los contratos suelen durar de uno a treinta días, y en la mayoría de ciudades requieren licencias o registros específicos.
b) Alquiler tradicional
El alquiler tradicional se basa en arrendar la vivienda como residencia habitual del inquilino, mediante contratos de larga duración, generalmente de 6 a 12 meses o más.
Ofrece ingresos estables, menor rotación y una gestión más sencilla.
2. Ventajas del alquiler turístico
a) Alta rentabilidad bruta
El mayor atractivo del alquiler turístico es su capacidad de generar más ingresos mensuales que el alquiler convencional.
En zonas con buena demanda turística, la rentabilidad puede ser hasta un 40 o 50 % superior.
Ejemplo:
- Alquiler tradicional: 1.000 € al mes.
- Alquiler turístico: 80 € por noche con una ocupación del 70 % = 1.680 € mensuales.
b) Flexibilidad de uso
El propietario puede decidir cuándo alquilar y cuándo disfrutar del inmueble, adaptándose a sus necesidades o a la estacionalidad.
c) Pago por adelantado
Las plataformas de alquiler vacacional gestionan el pago antes de la estancia, lo que reduce el riesgo de impagos.
d) Diversificación geográfica
El modelo permite invertir en destinos con alta rotación turística, tanto urbanos como costeros, ampliando las oportunidades más allá del mercado residencial.
3. Riesgos y desventajas del alquiler turístico
a) Mayor trabajo de gestión
El alquiler turístico requiere una atención constante: limpieza, mantenimiento, entrega de llaves, atención a los huéspedes y actualización de precios.
Muchos propietarios recurren a gestoras especializadas, lo que reduce el beneficio neto.
b) Regulación cambiante
Cada ciudad impone sus propias normas y licencias. Algunas limitan el número de días que se puede alquilar o las zonas donde está permitido.
Incumplir puede conllevar multas elevadas o pérdida de la licencia.
c) Rentabilidad volátil
La ocupación depende de la temporada y del flujo turístico. Cualquier descenso en la demanda puede afectar directamente a los ingresos.
d) Costes adicionales
Además del mantenimiento, hay que cubrir limpieza, lavandería, mobiliario, suministros y comisiones de plataformas (3–15 %).
4. Ventajas del alquiler tradicional
a) Ingresos estables
El principal punto fuerte del alquiler tradicional es la previsibilidad de ingresos. Los contratos de larga duración garantizan cobros regulares.
b) Menor dedicación
Una vez firmado el contrato, el propietario solo debe cobrar la renta y atender mantenimiento puntual, lo que lo hace ideal para inversores con poco tiempo.
c) Menos inversión inicial
No requiere equipar completamente la vivienda ni asumir costes de limpieza entre estancias.
d) Mejor valoración bancaria
Los bancos valoran la estabilidad del flujo de ingresos al conceder financiación, lo que puede facilitar la obtención de hipotecas o ampliaciones.
5. Desventajas del alquiler tradicional
a) Rentabilidad más baja
En comparación con el alquiler turístico, el retorno suele ser inferior. Sin embargo, la estabilidad compensa la diferencia para muchos inversores.
b) Riesgo de impago
Aunque es menos frecuente con buena selección de inquilinos, el riesgo de impago o retraso en el pago siempre existe. Los procesos legales de desahucio pueden ser lentos.
c) Menor flexibilidad
Durante la vigencia del contrato, el propietario no puede recuperar la vivienda fácilmente para uso propio o reforma.
d) Limitaciones legales
En algunos países o regiones, existen límites al aumento del alquiler anual, lo que puede restringir la revalorización del inmueble.
6. Comparativa general
| Característica | Alquiler Turístico | Alquiler Tradicional |
|---|---|---|
| Duración del contrato | Días o semanas | 6 meses o más |
| Rentabilidad bruta | 7–12 % | 4–6 % |
| Ocupación media | Variable | Estable |
| Gestión | Alta | Baja |
| Regulación | Estricta | Moderada |
| Costes operativos | Elevados | Bajos |
| Flexibilidad | Alta | Baja |
| Riesgo de impago | Bajo | Moderado |
7. Fiscalidad del alquiler turístico y tradicional
a) Fiscalidad del alquiler tradicional
Los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario.
El propietario puede deducir gastos relacionados con la vivienda:
- IBI, comunidad y seguros.
- Intereses de hipoteca.
- Reparaciones y mantenimiento.
- Amortización del inmueble (generalmente el 3 % anual).
Además, si el inquilino utiliza la vivienda como residencia habitual, muchos países permiten una reducción del 60 % del rendimiento neto, lo que mejora la rentabilidad real.
b) Fiscalidad del alquiler turístico
El alquiler turístico también tributa como rendimiento del capital inmobiliario, pero no aplica la reducción del 60 %.
Adicionalmente:
- Si se ofrecen servicios complementarios (limpieza, comidas, recepción), puede considerarse actividad económica y requerir alta en el régimen de autónomos.
- Puede ser necesario declarar IVA trimestralmente.
- Algunas regiones exigen tasas turísticas por noche o estancia.
En resumen, la carga fiscal y administrativa del alquiler turístico es mayor, aunque sus ingresos brutos también lo sean.
8. Qué tipo de alquiler conviene más según el perfil del inversor
a) Perfil conservador
Si buscas ingresos estables, bajo riesgo y mínima gestión, el alquiler tradicional es la mejor opción.
Ideal para quienes invierten a largo plazo o prefieren un enfoque pasivo.
b) Perfil activo o con experiencia
Si tienes tiempo, conocimientos o una empresa gestora de confianza, el alquiler turístico puede ofrecer rentabilidades superiores.
Es ideal para inversores que buscan optimizar ingresos a corto plazo.
c) Estrategia combinada
Muchos propietarios optan por una estrategia híbrida, alquilando de forma turística en temporada alta y tradicional el resto del año.
Así se logra maximizar ingresos y reducir la exposición a la estacionalidad.
9. Recomendaciones finales para decidir
- Analiza la normativa local antes de iniciar un alquiler turístico.
- Calcula la rentabilidad neta, descontando gastos y comisiones.
- Evalúa tu disponibilidad de tiempo para la gestión o si necesitas delegar.
- Diversifica tu cartera: combina distintos tipos de inmuebles y contratos.
- Optimiza la fiscalidad: consulta con un asesor para aprovechar deducciones y evitar sanciones.
Conclusión
Tanto el alquiler turístico como el alquiler tradicional pueden ser opciones rentables y seguras dentro de una estrategia inmobiliaria bien planificada.
El alquiler turístico ofrece mayor rentabilidad y flexibilidad, pero requiere más implicación, control y planificación fiscal.
El alquiler tradicional garantiza estabilidad, menos gestión y seguridad jurídica, ideal para inversores de perfil conservador.
La clave está en alinear la estrategia con tus objetivos financieros, tu tiempo disponible y el entorno legal de tu zona.
Con una buena planificación y gestión, ambos modelos pueden ser pilares sólidos para construir una cartera inmobiliaria rentable y sostenible.
