Invertir en bienes raíces fuera de España se ha convertido en una tendencia creciente entre los inversores que buscan diversificar su patrimonio, acceder a nuevos mercados o aprovechar oportunidades de rentabilidad más atractivas.
Sin embargo, uno de los aspectos más delicados y a menudo mal entendidos de este tipo de inversión es la fiscalidad internacional.
Introduccíon
Saber cómo funcionan los impuestos sobre las rentas inmobiliarias extranjeras, cómo evitar la doble imposición y qué estructuras legales conviene utilizar puede marcar la diferencia entre una inversión rentable y una que devore tus beneficios en tributos.
En este artículo te explicamos, de forma clara y práctica, cómo optimizar tu carga fiscal al invertir en propiedades fuera de España, sin caer en errores o prácticas de riesgo.
1. Entendiendo la fiscalidad internacional inmobiliaria
Cada país tiene sus propias normas fiscales, tipos impositivos y procedimientos para gravar las inversiones inmobiliarias.
Cuando un residente fiscal en España invierte en el extranjero, puede enfrentarse a una doble tributación, es decir, pagar impuestos tanto en el país donde se encuentra el inmueble como en España.
Por eso, la planificación fiscal internacional busca dos objetivos principales:
- Cumplir la normativa de ambos países.
- Optimizar la carga fiscal total, evitando pagar dos veces por la misma renta.
2. Conceptos clave para el inversor internacional
Antes de adentrarte en estrategias de optimización, conviene entender algunos conceptos básicos de fiscalidad internacional.
2.1 Residencia fiscal
La residencia fiscal determina en qué país debes tributar por tus rentas mundiales.
En España, se considera residente fiscal a quien cumple alguna de estas condiciones:
- Permanece más de 183 días al año en territorio español.
- Tiene en España el núcleo principal o base de sus actividades económicas o intereses vitales.
- Su cónyuge o hijos menores residen habitualmente en España.
Si eres residente fiscal español, deberás declarar todas tus rentas mundiales, incluidas las generadas en otros países.
2.2 Doble imposición
La doble imposición ocurre cuando dos países gravan la misma renta.
Por ejemplo, si tienes un piso en Lisboa y obtienes ingresos por alquiler, pagarás impuestos en Portugal por esa renta, y además tendrás que incluirla en tu declaración del IRPF en España.
Para evitar esto, España tiene firmados convenios de doble imposición (CDI) con más de 90 países.
Estos acuerdos establecen qué país tiene prioridad para gravar cada tipo de renta y cómo evitar la doble carga tributaria.
2.3 Tipos de rentas inmobiliarias internacionales
Dependiendo del tipo de inversión, las rentas generadas en el extranjero pueden clasificarse como:
- Rentas del alquiler: ingresos periódicos obtenidos por arrendar el inmueble.
- Ganancias patrimoniales: beneficios derivados de la venta de una propiedad.
- Rentas imputadas: si el inmueble no se alquila, algunos países aplican una renta ficticia.
Cada una de ellas tiene un tratamiento fiscal diferente tanto en el país de origen como en España.
3. Cómo se tributan las rentas inmobiliarias extranjeras en España
Si eres residente fiscal español y tienes inmuebles en el extranjero, deberás incluir esas rentas en tu declaración del IRPF.
El procedimiento varía según el tipo de renta.
3.1 Rentas por alquiler
Los ingresos por alquiler obtenidos en el extranjero se declaran en España como rendimientos del capital inmobiliario.
Podrás deducir los gastos relacionados (mantenimiento, seguros, impuestos locales, amortización, etc.) siempre que estén debidamente justificados.
Si ya pagaste impuestos en el país donde está el inmueble, podrás aplicar una deducción por doble imposición internacional, equivalente al menor de:
- El impuesto efectivamente pagado en el extranjero.
- El impuesto que correspondería pagar en España por esa renta.
3.2 Ganancias por venta
En caso de vender una propiedad, la ganancia patrimonial se calcula igual que en España:
precio de venta – precio de adquisición – gastos deducibles.
De nuevo, si has pagado impuestos sobre esa ganancia en el país de origen, podrás aplicar la deducción por doble imposición en tu IRPF o, en el caso de sociedades, en el Impuesto sobre Sociedades.
4. Fiscalidad en el país donde se ubica el inmueble
Además de tributar en España, el país donde esté el inmueble aplicará sus propios impuestos.
Estos suelen incluir:
- Impuesto sobre la renta o sobre ganancias de capital.
- Impuestos locales o municipales (IBI, tasas de propiedad, etc.).
- Retenciones fiscales sobre alquileres a no residentes.
- Impuesto de transmisión o timbre (en la compra o venta).
Veamos algunos ejemplos de países habituales para la inversión internacional:
| País | Impuesto sobre alquileres | Impuesto sobre plusvalías | Convenio con España |
|---|---|---|---|
| Portugal | 28% (retención fija a no residentes) | 28% sobre la ganancia | Sí |
| Francia | Escala progresiva (hasta 45%) | 19% + tasas sociales | Sí |
| Estados Unidos | Escala federal y estatal | 15–20% | Sí |
| Reino Unido | 20% sobre alquiler neto | 18–28% según ganancia | Sí |
Estos datos pueden variar según la situación personal y los acuerdos fiscales vigentes, por lo que es imprescindible contar con asesoramiento especializado.
5. Estrategias para optimizar impuestos al invertir fuera de España
Una planificación fiscal adecuada puede ayudarte a reducir legalmente tu carga impositiva y maximizar la rentabilidad de tus inversiones internacionales.
A continuación, se detallan las principales estrategias utilizadas por inversores experimentados:
5.1 Elegir la estructura de inversión adecuada
No siempre conviene invertir directamente como persona física.
En algunos casos, crear una sociedad intermedia (en España o en el país de inversión) puede mejorar la fiscalidad y facilitar la gestión.
Opciones habituales:
- Sociedad Holding española: controla participaciones en filiales extranjeras y permite aplicar deducciones por doble imposición.
- Sociedad local en el país de inversión: simplifica la tributación local y evita retenciones sobre rentas remitidas al extranjero.
- Fideicomisos o vehículos inmobiliarios (REITs): ofrecen ventajas fiscales y liquidez.
La elección depende del volumen de inversión, el país y los objetivos del inversor.
5.2 Aprovechar los convenios de doble imposición
Antes de invertir, revisa si España tiene un CDI con el país en cuestión.
Estos convenios suelen:
- Limitar los tipos impositivos aplicables a no residentes.
- Determinar qué país tiene prioridad para gravar determinadas rentas.
- Permitir la deducción de impuestos pagados en el extranjero.
Invertir en países con convenio activo con España es una forma eficaz de evitar tributar dos veces por la misma renta.
5.3 Repatriar beneficios de forma eficiente
Si recibes rentas desde el extranjero, la forma en que repatríes esos fondos puede tener un impacto fiscal significativo.
Algunas estrategias incluyen:
- Dividendos diferidos: dejar beneficios acumulados en sociedades extranjeras hasta encontrar un momento fiscalmente favorable.
- Reinversión de beneficios: destinar las rentas a nuevas inversiones en el extranjero en lugar de repatriarlas.
- Uso de sociedades holding: canalizar beneficios a través de países con tratados fiscales beneficiosos.
Todas estas opciones deben cumplir la legislación española y los estándares internacionales de transparencia fiscal.
5.4 Control de transparencia fiscal internacional
España aplica la normativa de transparencia fiscal internacional (TFI) para evitar la evasión de impuestos mediante sociedades en paraísos fiscales.
Esto significa que si posees más del 50% de una entidad extranjera y esta tributa a un tipo muy bajo, podrías tener que declarar sus beneficios como propios en España, aunque no los hayas repatriado.
Por tanto, evita estructuras opacas o en jurisdicciones no cooperativas, y asegúrate de que tu planificación fiscal es legítima y documentada.
5.5 Planificación de la sucesión y transmisión
Si tu objetivo es mantener o transmitir patrimonio inmobiliario internacional a tus herederos, planifica con antelación.
Los impuestos de sucesiones y donaciones también varían entre países y pueden generar doble imposición internacional.
Existen estrategias como fideicomisos, sociedades patrimoniales o testamentos internacionales que permiten optimizar la herencia y reducir costes fiscales.
6. Obligaciones de información en España
Además de declarar las rentas, el inversor español debe cumplir ciertas obligaciones informativas, entre ellas:
- Modelo 720: declaración de bienes y derechos en el extranjero (cuando superan los 50.000 €).
- Modelo D-6: declaración de inversiones exteriores en valores o participaciones.
- Modelo 210: si se perciben rentas inmobiliarias en España siendo no residente.
El incumplimiento puede acarrear sanciones importantes, por lo que conviene mantener toda la documentación y justificantes fiscales actualizados.
7. Conclusión: invertir fuera de España con una fiscalidad inteligente
La inversión inmobiliaria internacional ofrece oportunidades reales de diversificación y crecimiento patrimonial.
Sin embargo, la clave del éxito no está solo en encontrar buenas propiedades, sino en estructurar correctamente la inversión desde el punto de vista fiscal.
Planificar con antelación, entender los convenios de doble imposición, elegir la estructura legal adecuada y cumplir con las obligaciones fiscales en ambos países te permitirá maximizar la rentabilidad neta y minimizar riesgos.
En un entorno globalizado, la fiscalidad ya no es un obstáculo, sino una herramienta estratégica para el inversor inteligente.
El futuro de la inversión internacional pertenece a quienes saben combinar visión financiera, conocimiento legal y gestión fiscal eficiente.
