Cuando un inversor inmobiliario comienza a acumular propiedades y rentas, surgen nuevas preguntas: ¿conviene seguir comprando a título personal o crear una sociedad patrimonial?
Esta figura se ha vuelto cada vez más popular entre los inversores que buscan optimizar su fiscalidad, proteger su patrimonio y planificar el crecimiento de su cartera inmobiliaria de forma profesional.
Introducción
Pero, como toda herramienta, no es una solución universal. Las sociedades patrimoniales ofrecen ventajas fiscales reales, pero también implican costes, obligaciones contables y ciertos riesgos que deben conocerse antes de dar el paso.
En este artículo encontrarás una guía completa, práctica y actualizada sobre qué son las sociedades patrimoniales, cómo funcionan, sus beneficios, desventajas y cuándo realmente merece la pena constituir una.
¿Qué es una sociedad patrimonial?
Una sociedad patrimonial es una entidad mercantil (normalmente una sociedad limitada o anónima) cuyo principal objetivo no es la actividad económica, sino la tenencia y gestión de bienes o derechos, como inmuebles, acciones o inversiones financieras.
En el ámbito inmobiliario, su función más habitual es poseer y administrar propiedades destinadas al alquiler o al ahorro familiar, separando los activos del patrimonio personal del propietario.
Diferencia entre sociedad patrimonial y sociedad operativa
- Sociedad patrimonial: se limita a tener y gestionar activos (por ejemplo, inmuebles alquilados). No desarrolla una actividad económica propiamente dicha.
- Sociedad operativa: realiza una actividad empresarial (por ejemplo, una promotora o constructora). Tiene empleados, facturación activa y estructura empresarial.
Esta diferencia es importante porque afecta directamente a la fiscalidad, al tipo de impuestos aplicables y a la protección del patrimonio.
Requisitos para ser considerada sociedad patrimonial
La legislación española establece que una sociedad será patrimonial cuando más del 50% de su activo esté formado por valores o por bienes no afectos a actividades económicas.
En otras palabras, si la empresa solo posee inmuebles en alquiler sin gestión activa (por ejemplo, sin empleados ni estructura empresarial), se considera patrimonial.
No basta con alquilar un piso o cobrar rentas: la clave está en la falta de medios propios (oficina, personal, recursos, etc.) para desarrollar una actividad económica real.
Ventajas fiscales de las sociedades patrimoniales
El principal atractivo de estas sociedades es su eficiencia fiscal. A medida que crece el número de inmuebles y el volumen de ingresos, operar bajo una sociedad puede suponer un ahorro considerable frente a tributar como persona física.
Tipo impositivo fijo en el Impuesto sobre Sociedades
Las sociedades tributan en el Impuesto sobre Sociedades al 25% sobre el beneficio neto, independientemente del nivel de ingresos.
En cambio, una persona física tributa en el IRPF con un tipo progresivo que puede llegar hasta el 47%.
Por ejemplo:
- Un inversor que gana 100.000 € de rentas en IRPF podría pagar cerca de 40.000 € en impuestos.
- En una sociedad, pagaría solo 25.000 €.
Ahorro fiscal potencial: 15.000 € anuales.
Deducción de gastos más amplia
Una sociedad puede deducir una mayor variedad de gastos relacionados con la actividad inmobiliaria:
- Intereses hipotecarios.
- Reformas y mantenimiento.
- Honorarios de gestión, asesoría o administración.
- Seguros, suministros y gastos de comunidad.
- Vehículos o equipos utilizados para la gestión.
Esto permite reducir la base imponible y optimizar la rentabilidad neta de cada inmueble.
Transmisión más eficiente del patrimonio
Otra ventaja clave es la planificación sucesoria.
Transmitir las participaciones de la sociedad a hijos o herederos resulta más sencillo y, en muchos casos, fiscalmente más ventajoso que heredar inmuebles directamente.
Además, se puede realizar una venta parcial (de participaciones) sin necesidad de escriturar cada inmueble individualmente.
Protección patrimonial
Al separar los bienes personales de los de la sociedad, se limita la responsabilidad:
- En caso de deudas o problemas legales, solo responde el capital de la sociedad, no el patrimonio personal del socio.
Esto ofrece una capa extra de seguridad jurídica y financiera, especialmente útil para quienes gestionan varias propiedades o actividades.
Riesgos y desventajas de las sociedades patrimoniales
Aunque suenen atractivas, las sociedades patrimoniales no son adecuadas para todos los inversores.
Antes de constituir una, conviene conocer las limitaciones y costes asociados.
No aplican todas las ventajas de las sociedades operativas
Una sociedad patrimonial no se considera una actividad económica, por lo que no puede beneficiarse de ciertos incentivos fiscales (como la reducción del 60% en rentas de alquiler de vivienda habitual).
Además, Hacienda vigila de cerca estas estructuras para evitar un uso abusivo de ventajas societarias.
Costes fijos y obligaciones contables
Mantener una sociedad implica gastos que un particular no tiene:
- Asesoría contable y fiscal mensual.
- Presentación de impuestos trimestrales y anuales.
- Depósito de cuentas en el Registro Mercantil.
- Posible auditoría si se superan ciertos límites.
Estos costes pueden oscilar entre 1.200 y 3.000 € al año, dependiendo del tamaño y complejidad de la sociedad.
Doble imposición al repartir beneficios
Los beneficios tributan primero en la sociedad (25%) y, al repartirse como dividendos, vuelven a tributar en el IRPF del socio (alrededor del 19%-26%).
Por tanto, solo es ventajoso si los beneficios se reinvierten, no si se extraen continuamente.
Complejidad administrativa
Gestionar una sociedad requiere más burocracia que poseer inmuebles a título personal.
Hay que llevar contabilidad ajustada al Plan General Contable, redactar actas, mantener libros societarios y cumplir con plazos legales.
Si no se tiene experiencia o un asesor especializado, puede resultar complicado.
Riesgo de recalificación fiscal
Si Hacienda considera que la sociedad patrimonial no cumple los requisitos legales o se usa solo para reducir impuestos, puede recalificarla y exigir tributar como persona física, aplicando sanciones.
Por ello, es crucial mantener una estructura coherente y evitar mezclas entre gastos personales y societarios.
Cuándo conviene crear una sociedad patrimonial
No todos los inversores necesitan una sociedad patrimonial.
Su creación solo tiene sentido cuando la escala de inversión o la complejidad fiscal lo justifican.
Casos en los que suele ser recomendable
- Más de tres o cuatro inmuebles en alquiler.
A partir de cierto volumen, el ahorro fiscal supera los costes de mantenimiento. - Ingresos elevados por rentas o plusvalías.
Si tributas en tramos altos del IRPF, la sociedad reduce significativamente la factura fiscal. - Proyectos familiares o sucesorios.
Facilita la planificación y evita conflictos entre herederos. - Inversiones conjuntas entre socios.
Ofrece una estructura formal para repartir participaciones y beneficios. - Protección del patrimonio personal.
Ideal si tienes otras actividades empresariales o riesgos financieros.
Casos en los que no compensa
- Inversores con uno o dos inmuebles.
- Rentas anuales bajas (menos de 25.000-30.000 €).
- Necesidad de disponer de liquidez inmediata.
- Falta de experiencia o asesoría fiscal especializada.
Cómo crear una sociedad patrimonial paso a paso
- Elegir la forma jurídica: la más habitual es la Sociedad Limitada (S.L.).
- Redactar estatutos sociales: define el objeto social (gestión patrimonial, alquileres, etc.).
- Aportar el capital inicial mínimo (3.000 €).
- Inscribirla en el Registro Mercantil.
- Solicitar el CIF y alta censal en Hacienda.
- Abrir cuenta bancaria y contabilizar aportaciones.
- Adquirir o traspasar los inmuebles a nombre de la sociedad.
Es recomendable realizar el proceso con la ayuda de un asesor fiscal y mercantil para evitar errores o costes innecesarios.
Comparativa: persona física vs. sociedad patrimonial
| Concepto | Persona física | Sociedad patrimonial |
|---|---|---|
| Tipo impositivo | IRPF progresivo (19%-47%) | 25% fijo |
| Deducción de gastos | Limitada | Amplia |
| Costes administrativos | Bajos | Medios/altos |
| Responsabilidad | Personal e ilimitada | Limitada al capital social |
| Sucesión hereditaria | Más compleja | Más flexible |
| Retirada de beneficios | Inmediata | Doble imposición (IS + IRPF) |
Conclusión
Las sociedades patrimoniales son una herramienta potente para inversores inmobiliarios que buscan optimizar impuestos, profesionalizar su estructura y proteger su patrimonio.
Sin embargo, su creación solo tiene sentido si el volumen de inversión lo justifica y si se gestionan con asesoramiento especializado.
En definitiva, no son un “atajo fiscal”, sino una estructura de planificación y gestión a largo plazo.
Para los pequeños inversores, puede resultar más rentable seguir invirtiendo como persona física.
Para quienes planean construir una cartera sólida, diversificada y profesional, una sociedad patrimonial bien gestionada puede marcar la diferencia entre una inversión buena y una inversión excelente.
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